任意売却後に残っている残債はどういう処理が必要？ | 会社コラム

■任意売却後に残ったローンどうなるの？

任意売却とは、住宅ローンを残したままマイホームを売却する方法です。競売では安く買い叩かれがちな不動産を、市場価格に近い値段で売ることができます。しかし任意売却がうまくいったからといって、ホッと一息ついてはいられません。任意売却によってローンを完済できた方は良いのですが、売却後にローンが残った方は、債務者として引き続き借金を払い続ける義務があるからです。今回は任意売却をしても残ってしまった残債（借金）をどうすれば良いのかについてお伝えしていきます。

◆残債は払う義務がある

年月が経てば家の価値は徐々に下がっていくものです。任意売却が無事に完了したとしても、多くの方には借金が残ってしまうでしょう。残った借金（残債）には返す義務があります。ローンを組む時に連帯保証人を立てた場合は、本人だけでなく保証人になってくれた方にも支払い義務があります。残債をそのままにしていると、やがては給料の振り込み口座を差し押さえられたり、連帯保証人の資産が差し押さえられたりすることも。債務者本人が金融機関や保証会社と交渉して残債を減らしてもらおうとしても、受け入れてもらえることはほぼありません。家を売っても、なおローン完済に至らなかった場合は、改めて返済計画を練る必要があります。

◆分割返済に応じてもらえるケースも

不動産を売却しても多額の借金が残った場合、債務者がすんなりと借金を返せないことは債権者も理解しています。そうなると債権者としては、債務者が生活を維持できる範囲で返済を要求するしかありません。債権者である金融機関や保証会社によっては、月に1万円から3万円程度の分割払いに合意してくれるケースもあるようです。ただし、分割返済に応じるかどうかは、あくまでも債権者しだいだということを良く覚えておいてください。

◆法的手段による解決

弁護士や司法書士に依頼し、裁判所で個人再生や自己破産などの法的手続きを行えば、支払い義務の免除や残債の減額が可能です。しかしその場合、信用情報に傷がつきブラックリストに載ってしまう、債務が連帯保証人に移ってしまうなどのデメリットがあります。任意売却後に残債があっても、実際に法的手段を取る方は少数です。弁護士や司法書士に支払う報酬も決して安くはありません。法的な手続きを使って残債を処理したいと思う方は、メリットだけに注目するのではなく、あらかじめどのようなデメリットがあるのかを良くリサーチしてから臨みましょう。

◆債権回収会社（サービサー）とは

住宅ローンの支払いが一定期間滞った場合、融資を行っていた金融機関は債権を保証会社に譲渡します。任意売却によって自宅を処分しても、なお借金が残った場合には、残債は不良債権扱いとなり今度は保証会社から債権回収会社（サービサー）へと譲渡されるケースが多いようです。債権回収会社と聞くと、脅しのような電話や訪問などを想像しがちですが、サービサーはそんな恐ろしい組織ではありません。法務省から認可を受けた会社であり、取締役には必ず弁護士1名を入れること、資本金が5億円以上であることなど、認可には数々の条件をクリアする必要があるからです。債務者保護の観点から定期的に法務省から厳しいチェックが入り、威圧的な言動があれば行政処分の対象となります。

◆サービサーと交渉を

サービサーは金融機関や保証会社から元本よりはるかに安い価格で債権を買い取っています。任意売却後の債権には担保が付いていないので、その価値が大きく下がるからです。安く買い取った債権なので、元本に近い金額を回収すれば利益が出せる仕組みになっています。そのため金融機関と比べて、返済計画の交渉に柔軟に対応してくれる可能性が高いと言えます。とはいえサービサーにその場しのぎの嘘は厳禁。きちんと事情を話し、誠実に返済していく姿勢を見せることが大切です。

◆リースバックという手段も

マイホームを売りに出す決断をした場合でも、リースバックという方法なら、住み慣れた家から退去する必要はありません。リースバックとは、マイホームを不動産会社などに売り、その会社と改めて賃貸借契約を結ぶことで、リース料（家賃）を払いながら住み続ける仕組みです。高額な転居費用を捻出する必要がなく、固定資産税の支払いも不要。転校など家族の生活環境を大きく変えることなく、これまで通りの暮らしを続けられるところが大きな利点と言えます。

まとめ

任意売却という決断をする時に最も大切なのは、マイホームの市場価格を正確に把握することではないでしょうか。ローンを完済できるのか、もしできないのなら負債がどのぐらい残るのか。それが分かるのは不動産市場の動きに絶えず目を光らせているプロだけです。アールフィールズ株式会社は不動産のエキスパートであるスタッフが、任意売却やリースバックについてのご相談を無料で承っています。どうぞお気軽にご相談ください。

■任意売却後に残ったローンどうなるの？

任意売却とは、住宅ローンを残したままマイホームを売却する方法です。競売では安く買い叩かれがちな不動産を、市場価格に近い値段で売ることができます。しかし任意売却がうまくいったからといって、ホッと一息ついてはいられません。任意売却によってローンを完済できた方は良いのですが、売却後にローンが残った方は、債務者として引き続き借金を払い続ける義務があるからです。今回は任意売却をしても残ってしまった残債（借金）をどうすれば良いのかについてお伝えしていきます。

◆残債は払う義務がある

年月が経てば家の価値は徐々に下がっていくものです。任意売却が無事に完了したとしても、多くの方には借金が残ってしまうでしょう。残った借金（残債）には返す義務があります。ローンを組む時に連帯保証人を立てた場合は、本人だけでなく保証人になってくれた方にも支払い義務があります。残債をそのままにしていると、やがては給料の振り込み口座を差し押さえられたり、連帯保証人の資産が差し押さえられたりすることも。債務者本人が金融機関や保証会社と交渉して残債を減らしてもらおうとしても、受け入れてもらえることはほぼありません。家を売っても、なおローン完済に至らなかった場合は、改めて返済計画を練る必要があります。

◆分割返済に応じてもらえるケースも

不動産を売却しても多額の借金が残った場合、債務者がすんなりと借金を返せないことは債権者も理解しています。そうなると債権者としては、債務者が生活を維持できる範囲で返済を要求するしかありません。債権者である金融機関や保証会社によっては、月に1万円から3万円程度の分割払いに合意してくれるケースもあるようです。ただし、分割返済に応じるかどうかは、あくまでも債権者しだいだということを良く覚えておいてください。

◆法的手段による解決

弁護士や司法書士に依頼し、裁判所で個人再生や自己破産などの法的手続きを行えば、支払い義務の免除や残債の減額が可能です。しかしその場合、信用情報に傷がつきブラックリストに載ってしまう、債務が連帯保証人に移ってしまうなどのデメリットがあります。任意売却後に残債があっても、実際に法的手段を取る方は少数です。弁護士や司法書士に支払う報酬も決して安くはありません。法的な手続きを使って残債を処理したいと思う方は、メリットだけに注目するのではなく、あらかじめどのようなデメリットがあるのかを良くリサーチしてから臨みましょう。

◆債権回収会社（サービサー）とは

住宅ローンの支払いが一定期間滞った場合、融資を行っていた金融機関は債権を保証会社に譲渡します。任意売却によって自宅を処分しても、なお借金が残った場合には、残債は不良債権扱いとなり今度は保証会社から債権回収会社（サービサー）へと譲渡されるケースが多いようです。債権回収会社と聞くと、脅しのような電話や訪問などを想像しがちですが、サービサーはそんな恐ろしい組織ではありません。法務省から認可を受けた会社であり、取締役には必ず弁護士1名を入れること、資本金が5億円以上であることなど、認可には数々の条件をクリアする必要があるからです。債務者保護の観点から定期的に法務省から厳しいチェックが入り、威圧的な言動があれば行政処分の対象となります。

◆サービサーと交渉を

サービサーは金融機関や保証会社から元本よりはるかに安い価格で債権を買い取っています。任意売却後の債権には担保が付いていないので、その価値が大きく下がるからです。安く買い取った債権なので、元本に近い金額を回収すれば利益が出せる仕組みになっています。そのため金融機関と比べて、返済計画の交渉に柔軟に対応してくれる可能性が高いと言えます。とはいえサービサーにその場しのぎの嘘は厳禁。きちんと事情を話し、誠実に返済していく姿勢を見せることが大切です。

◆リースバックという手段も

マイホームを売りに出す決断をした場合でも、リースバックという方法なら、住み慣れた家から退去する必要はありません。リースバックとは、マイホームを不動産会社などに売り、その会社と改めて賃貸借契約を結ぶことで、リース料（家賃）を払いながら住み続ける仕組みです。高額な転居費用を捻出する必要がなく、固定資産税の支払いも不要。転校など家族の生活環境を大きく変えることなく、これまで通りの暮らしを続けられるところが大きな利点と言えます。

まとめ

任意売却という決断をする時に最も大切なのは、マイホームの市場価格を正確に把握することではないでしょうか。ローンを完済できるのか、もしできないのなら負債がどのぐらい残るのか。それが分かるのは不動産市場の動きに絶えず目を光らせているプロだけです。アールフィールズ株式会社は不動産のエキスパートであるスタッフが、任意売却やリースバックについてのご相談を無料で承っています。どうぞお気軽にご相談ください。