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アールフィールズコラム

千葉県で不動産売却を手がけるアールフィールズのスタッフがお送りするコラムです。不動産売却を成功に導くコツやちょっと難しい専門用語の解説、地元密着不動産会社だからこそできるコアな情報をお届けいたします。

2021.12.24

不動産売却を成功に導くポイントって何？

不動産の売却を決めた時、まずは不動産会社に相談することが多いと思いますが、不動産会社の先に購入希望者（買手）がいることを忘れていませんか？売りたい物件の魅力やおすすめのポイントが買手に伝わらなければ、なかなか購入に至りません。

大切なのは不動産会社の担当者に物件の特長をしっかり説明することです。

担当者がそれを購入希望者に伝えることで、「この物件なら購入したい」と気持ちを動かすことができます。

ここでは、不動産売買のプロフェッショナルであるアールフィールズが、物件売却のポイントをお話したいと思います。

ポイント　1　基本スペックを伝えて他物件と比較しやすくしましょう

不動産を購入する際にまず知りたいのは基本的なスペックだと思います。広さ、間取り、築年数、構造、耐震性能、最寄り駅、徒歩分数、周辺環境など、他の物件と比較するための情報は不可欠です。電話での相談を受けた時点で弊社は不動産売買のプロとしてわかる範囲での魅力を考えています。所有者だからこそわかる、お持ちの不動産の魅力を担当者に伝えましょう。

ポイント2　購入後の生活をイメージしてもらいましょう

基本スペックに関する情報を定量的情報といいますが、もう一つ大切なのが定性的情報です。定性的情報とは、この物件を購入することでこんな快適な暮らしができる、こんな楽しい生活が待っている、というような「生活イメージ」だと考えればよいと思います。「駅に近いので通学、通勤に便利」、「リビングが南向きなので明るく過ごしやすい」、「スーパー、コンビニなどが近くにあるので暮らしやすい」など、購入希望者が生活をイメージしやすいような情報を伝えることで、物件購入の意欲が高まり、よい条件での売却に繋がります。

ポイント3　不動産会社とタッグを組んで一緒に販売しましょう

不動産売却は不動産会社に任せるのではなく、タッグを組んで一緒に販売する気持ちでいるほうが成功確率は高まります。担当者とよくコミュニケーションを取って買い手となるターゲットが分かれば、どのようなポイントが売りになるのかより明確になりますよね。物件の魅力や特長を存分に伝え、適切な案内をしてもらい、購入希望者に「こんな風に暮らしたい」と思ってもらえれば、不動産売却は成功したのも同然です。不動産を売却する時は、担当者にご自身の物件に対する思いを伝えていただきたいです。

ポイント4　売却するタイミングに気をつけましょう

転勤や就職、進学で引っ越しが増える2～3月、8～9月が一番契契約の成立しやすい時期だといわれています。ですので、この時期にタイミングを合わせて売却を考える方もたくさんいらっしゃいます。しかし、タイミングばかりを意識して焦ってしまうのはよくありません。準備ができていなければ、物件の魅力をアピールできずに上手く売却できない可能性があります。タイミングを頭に入れながら同時に準備も進めていくこと方不動産売却のコツです。

ポイント5　不動産会社に希望売却価格を伝えましょう

物件をできるだけ高く売りたいと思うのは当然です。複数の不動産会社に相談し高めの希望売却価格を伝える方も多いのですが、残念ながら希望額で売れない可能性もあります。売却後の生活のこともありますし、手元にいくら残したいのかということも頭に入れて、売却額の最低ラインを伝えることも大事なポイントです。ただし売れ残りが長く続くと物件の魅力がないと市場に判断されることもあります。ですので、売却期間と希望価格のバランスも担当者とコミュニケーションを取りながら考えていきましょう。

上記の5つのポイントを踏まえると大手不動産会社の営業担当だから安心というわけではなく、地域での実績を詳しく説明することができ、管理経験が豊富で物件の価値、売却時のネックなども正直に教えてくれる信頼できる営業担当を見極める必要性が分かります。

アールフィールズは不動産売買のプロフェッショナルです。松戸市周辺の不動産売買経験豊富なスタッフがお客様と購入希望者との懸け橋となります。お客様の気持ちに寄り添ってご対応させていただきますので、不動産売買は当社にお任せください。

2021.12.24

売却後も住み続けられるリースバック

■売却後も住み続けられるリースバック

住宅ローンの返済に行き詰まり家の売却を決断したものの、住み慣れた我が家に暮らし続ける方法はないかと、お悩みではありませんか。そんな方にはリースバックをお勧めしています。リースバックはマイホームを売却した後もそのまま住み続けられる画期的なシステムです。今回はそんなリースバックシステムの概要と利用条件、注意すべきポイントなどについてご紹介していきます。ぜひ参考にしてください。

◆リースバックとは

リースバックとは、マイホームを売却したうえで住み続けられるシステムです。不動産会社に自宅を買い取ってもらい、リース契約を結ぶことで、家賃を払いながらこれまでと変わりない環境で生活することができるのです。引っ越しによってお子さまの学区が変わることもなく、短い売却期間で、まとまったお金を入手できます。固定資産税などの支払いも不要。周りに自宅の売却を知られることがないため、ご近所付き合いで気まずい思いをすることもないでしょう。さらに金銭的に余裕ができた時点で、もう一度マイホームを買い戻すことも可能です。家族のストレスを最小限に、生活を立て直す方法としてリースバックは多くの利点があるシステムではないでしょうか。

◆リースバックの条件

住み慣れた家を離れることなく、ローン残高を減らすことができるリースバックですが、システムの利用には下記のような条件があります。

・名義人全員が同意している

不動産の名義人が一人ではない場合、例えば夫婦や兄弟の共有名義になっている場合には、その全員の同意が必要です。名義人すべてが不動産の売買契約書に署名と捺印をしなければなりません。

・安定した収入が見込める

必ずしも正社員である必要はありませんが、現在の収入状況から今後安定した収入が見込めると判断された方でないと利用できません。リースバックによる家賃が、住宅ローンの額を超えるようでは支払いが困難になってしまうからです。支払い能力の有無については、リースバック契約の前に不動産会社による独自審査が行われます。

・不動産の市場価格がローン残高を上回っている

住宅ローンの残債が残っている状態でもリースバックの利用は可能です。しかし売却予定の不動産の市場価格が、ローンの残債を下回る場合には、売却後も不動産に抵当権が残ってしまうことに。そのような場合はリース契約（賃貸借契約）の審査に通りにくくなります。また住宅ローンを滞納し、金融機関や保証会社から差し押さえが入っている場合は、原則としてリースバックの利用はできません。

◆リースバックの注意点

・市場価格より安くなる

リースバックを利用する場合は、一般的な市場価格よりも売却価格が安くなる傾向にあります。リースバック物件は他の物件と違い、売り手に貸し続けなければならない、買い戻しの可能性がある、別の人に売却できないなど様々な制約があるからです。さらに家賃収入を目的として買い取りを行うため、建物の老朽化や将来的な天災、市場の変動など様々なリスクを考慮する必要があります。ただし賃貸借契約の期間が短い場合、そこまでのリスクを織り込まなくて済むので、売却価格や家賃を考慮してもらえる場合があります。

・再購入の価格が高くなりがち

リースバックでは、再度物件を買い戻すことが可能です。しかし売却価格に諸経費などが上乗せされるため、買い戻し価格は売却価格よりも高くなる傾向があります。

・家賃を滞納すると強制退去に

家賃の滞納が続くと、最終的には強制退去となってしまいます。2か月以上家賃が遅れた場合には、契約解除や延滞金の支払いを要求されることも。将来的に買い戻しができるよう再売買の予約をしていた場合でも、家賃の滞納があると、その権利を失ってしまう恐れがあるので十分気を付けましょう。

まとめ

住宅ローンが払えなくなっても、売却後にリース契約を結べば、そのまま慣れ親しんだ家で暮らせるリースバック。上手に利用すれば、これまでの暮らしを大きく変えることなく、再出発を図れます。ただし、お持ちの不動産の状況（ローンの残債）しだいでは、仲介売却を選択したほうが良いケースも。リースバックや仲介売却についてもっと知りたい方は、アールフィールズまでお気軽にお問い合わせください。アールフィールズが誇る不動産のエキスパートがお待ちしています。

2021.12.24

任意売却後に残っている残債はどういう処理が必要？

■任意売却後に残ったローンどうなるの？

任意売却とは、住宅ローンを残したままマイホームを売却する方法です。競売では安く買い叩かれがちな不動産を、市場価格に近い値段で売ることができます。しかし任意売却がうまくいったからといって、ホッと一息ついてはいられません。任意売却によってローンを完済できた方は良いのですが、売却後にローンが残った方は、債務者として引き続き借金を払い続ける義務があるからです。今回は任意売却をしても残ってしまった残債（借金）をどうすれば良いのかについてお伝えしていきます。

◆残債は払う義務がある

年月が経てば家の価値は徐々に下がっていくものです。任意売却が無事に完了したとしても、多くの方には借金が残ってしまうでしょう。残った借金（残債）には返す義務があります。ローンを組む時に連帯保証人を立てた場合は、本人だけでなく保証人になってくれた方にも支払い義務があります。残債をそのままにしていると、やがては給料の振り込み口座を差し押さえられたり、連帯保証人の資産が差し押さえられたりすることも。債務者本人が金融機関や保証会社と交渉して残債を減らしてもらおうとしても、受け入れてもらえることはほぼありません。家を売っても、なおローン完済に至らなかった場合は、改めて返済計画を練る必要があります。

◆分割返済に応じてもらえるケースも

不動産を売却しても多額の借金が残った場合、債務者がすんなりと借金を返せないことは債権者も理解しています。そうなると債権者としては、債務者が生活を維持できる範囲で返済を要求するしかありません。債権者である金融機関や保証会社によっては、月に1万円から3万円程度の分割払いに合意してくれるケースもあるようです。ただし、分割返済に応じるかどうかは、あくまでも債権者しだいだということを良く覚えておいてください。

◆法的手段による解決

弁護士や司法書士に依頼し、裁判所で個人再生や自己破産などの法的手続きを行えば、支払い義務の免除や残債の減額が可能です。しかしその場合、信用情報に傷がつきブラックリストに載ってしまう、債務が連帯保証人に移ってしまうなどのデメリットがあります。任意売却後に残債があっても、実際に法的手段を取る方は少数です。弁護士や司法書士に支払う報酬も決して安くはありません。法的な手続きを使って残債を処理したいと思う方は、メリットだけに注目するのではなく、あらかじめどのようなデメリットがあるのかを良くリサーチしてから臨みましょう。

◆債権回収会社（サービサー）とは

住宅ローンの支払いが一定期間滞った場合、融資を行っていた金融機関は債権を保証会社に譲渡します。任意売却によって自宅を処分しても、なお借金が残った場合には、残債は不良債権扱いとなり今度は保証会社から債権回収会社（サービサー）へと譲渡されるケースが多いようです。債権回収会社と聞くと、脅しのような電話や訪問などを想像しがちですが、サービサーはそんな恐ろしい組織ではありません。法務省から認可を受けた会社であり、取締役には必ず弁護士1名を入れること、資本金が5億円以上であることなど、認可には数々の条件をクリアする必要があるからです。債務者保護の観点から定期的に法務省から厳しいチェックが入り、威圧的な言動があれば行政処分の対象となります。

◆サービサーと交渉を

サービサーは金融機関や保証会社から元本よりはるかに安い価格で債権を買い取っています。任意売却後の債権には担保が付いていないので、その価値が大きく下がるからです。安く買い取った債権なので、元本に近い金額を回収すれば利益が出せる仕組みになっています。そのため金融機関と比べて、返済計画の交渉に柔軟に対応してくれる可能性が高いと言えます。とはいえサービサーにその場しのぎの嘘は厳禁。きちんと事情を話し、誠実に返済していく姿勢を見せることが大切です。

◆リースバックという手段も

マイホームを売りに出す決断をした場合でも、リースバックという方法なら、住み慣れた家から退去する必要はありません。リースバックとは、マイホームを不動産会社などに売り、その会社と改めて賃貸借契約を結ぶことで、リース料（家賃）を払いながら住み続ける仕組みです。高額な転居費用を捻出する必要がなく、固定資産税の支払いも不要。転校など家族の生活環境を大きく変えることなく、これまで通りの暮らしを続けられるところが大きな利点と言えます。

まとめ

任意売却という決断をする時に最も大切なのは、マイホームの市場価格を正確に把握することではないでしょうか。ローンを完済できるのか、もしできないのなら負債がどのぐらい残るのか。それが分かるのは不動産市場の動きに絶えず目を光らせているプロだけです。アールフィールズ株式会社は不動産のエキスパートであるスタッフが、任意売却やリースバックについてのご相談を無料で承っています。どうぞお気軽にご相談ください。

■任意売却後に残ったローンどうなるの？

◆残債は払う義務がある

◆分割返済に応じてもらえるケースも

◆法的手段による解決

◆債権回収会社（サービサー）とは

◆サービサーと交渉を

◆リースバックという手段も

まとめ

2021.12.07

離婚時の不動産売却で注意すべき点

離婚する際に問題となるのが財産分与です。トラブルを避けるためにも不動産売却の注意点について知っておきましょう。

離婚時の財産分与について

離婚時の財産分与には「現物分割」、「換価分割」、「代償分割」という方法があります。「現物分割」とはその名のとおりものをそのまま分与することです。一方が不動産を受け取ったらもう一方が別の財産を受け取ります。「換価分割」とは不動産などの所有物を売却し、そのお金を分けることです。一番トラブルが少ないのがこの方法です。「代償分割」は一方が現物を相続し、もう一方に金銭を支払って公平になるように調整する方法です。この方法は金銭を支払う側にある程度の経済力があることが必要となります。

離婚時の財産分与、どんなことに注意すべき？

●財産分与の期限

財産分与の請求ができるのは離婚が成立した日から2年までで、それ以降は申し立てができません。この点は注意が必要です。逆にいえば、離婚時に取り決めをしていなくても、この2年以内ならば請求可能ということでもあります。

●離婚しても続く保証債務

離婚しても保証債務は続きます。二人で住宅ローンを組んでいて、名義人を夫、連帯保証人を妻としているケースがあると思いますが、離婚しても連帯保証人としての返済義務は変わらないのです。そのため、離婚後、夫の支払いが滞った場合、妻は返済義務を負うことになります。

●取り決めの公正証書化の重要性

後のトラブルを避けるためにも、財産分与の取り決めについては公正証書として残しておいてください。何かあった場合、離婚協議書より公正証書のほうが相手の支払い義務を担保できます。

財産分与は家、土地などの不動産も対象です。額も大きくなるため、後々トラブルの元になる恐れがあります。家をどうするのか、売却して売却金を公平に分けるのか、代償分割にするのか、住宅ローンが残っている場合、名義人は誰なのか、残債はいくらなのかなど、財産分与に関わる点は二人でしっかり話し合い、公正証書として残しておきましょう。離婚後の財産分与の期限は2年間で、この期間を過ぎると請求できなくなるので注意が必要です。

離婚時の財産分与の注意点についておわかりいただけましたか。中でも不動産は大きな額が関わることですので不安が多いと思います。わからないことがありましたらぜひ当社にご相談ください。不動産売却のプロがアドバイスさせていただきます。

2021.12.07

不動産の住み替えのポイントとは？

土地や家などの不動産の購入は大きな額のお金が動くため、一生で最も高い買い物と言われています。しかし、長い人生においては、転勤や家族のライフステージの変化に応じて、所有していた不動産を手放し、住み替えをしなければならない状況になることもあります。そうなると家の売却と購入を並行して行わなければならず、焦って失敗してしまうケースも少なくありません。ここでは不動産の住み替えのポイントを説明しますので参考にしてください。

最も理想的な住み替えとは？

もっとも理想的な住み替えは「売却」と「購入」の決済を同時に行うことです。「同時決済」といい、これを行えば仮住まいを準備する手間がかからず、購入資金が間に合わないという事態を避けることができます。さらに買い替えローンが利用できるのも大きなメリットです。不動産の買い替えをする場合、ローン売却額で完済できないこともありますが、買い替えローンなら不足分と新たなローンをまとめて借りることができます。しかし、同時決済はタイミングを合わせるのがなかなか難しいというのが現実です。ではタイミングが合わない場合はどうするのがベストなのでしょうか。

「売却」と「購入」のタイミングが合わない場合

どうしてもタイミングが合わない場合、「売却」を重視することをおすすめします。希望金額で買い手が決まらない、キャンセルがでてしまう、などのトラブルがあると、プレッシャーを感じてしまい、ますます焦りが生じて理想の売却からかけ離れてしまいます。まずは納得のいく金額で売却することを第一に考えましょう。そうすることで、新居の購入資金を確保することができます。新居購入費用の心配、という重圧から解放されるのは住み替えをする人にとっては大きなメリットですし、仮住まいの家を準備する手間はかかりますが、新居選びも余裕を持って行うことができます。潤沢な資金があって売却額はそんなに気にしないという方も中にはいらっしゃるかもしれませんが、そのような場合を除いて売却重視ということを頭に入れておきましょう。

住み替えのポイントについておわかりいただけたでしょうか。不動産の売却は未経験の方も多く、心配や不安を感じることもあるかと思います。不動産の売却についてお悩みや質問がある方は当社にお気軽にご相談ください。不動産売却のプロフェショナルがしっかりサポートいたします。

2021.12.07

相続した不動産を売却したい。その場合の税金は？

●「不動産の売却にかかる所得税」について

不動産を売却した際に利益がでた場合、所得部分に税金がかかります。不動産の売却にかかる所得税に住民税、東日本大震災の復興のために用いられる復興特別所得税を含めたものをまとめて「不動産の売却にかかる所得税」と呼んでいます。

この税金の特徴は不動産を所有していた期間によって税率が変わる点です。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年以上の場合は長期譲渡所得とされます。税率は復興特別所得税が所得税額の2.1％というのは同じですが、所得税は短期譲渡所得の場合30％、長期譲渡所得の場合15％と大きく異なり、住民税も短期譲渡所得の場合は9％、長期譲渡所得の場合は5％となり、短期譲渡所得の方が合計税率は高くなります。

所有期間の計算方法は、不動産を譲渡した年の1月1日時点で不動産取得日から5年以下なら短期譲渡所得、5年以上なら長期譲渡所得となります。

●譲渡所得はどのように計算するの？

土地、建物などの不動産を売却すると大きな額のお金が手に入ります。しかし、その全額に税金がかかるわけではありません。不動産の売却には仲介手数料などの費用も必要になりますので、その分は差し引いて計算します。所得譲渡は売却金額から取得費と譲渡費用を引いたもので、取得費とは購入時の価格に購入時の費用を足した額から減価償却費を引いたものです。

取得費として認められるものは「不動産購入代金から減価償却費を引いた金額」、「購入時に必要だった設備費や改良費」、「登録免許税、不動産取得税、印紙税などの税金」、「購入時の仲介手数料」、「埋立や地ならしなどの造成費用」、「土地の測量費」など、譲渡費用として認められるものは「譲渡時の仲介手数料」、「売主が負担した印紙税」、「借主に立ち退いてもらうために支払った立退料」、「名義書換料」など、不動産を売却するために直接かかった費用です。

取得費と譲渡費用は金額を証明できる書類がないと認められません。領収書、契約書、振込の通帳などが必要になりますのでご注意ください。

「不動産の売却にかかる所得税」についておわかりいただけたでしょうか。当社は不動産売却のプロフェッショナルです。お客様のお気持ちに寄り添ってご対応しますので、不動産売却に関する不安やお悩みのある方はどんなことでもお気軽にご相談ください。

2021.11.01

不動産を財産分与する際の手順

不動産の財産分与をお考えになられた場合、不動産が売却できるまでにどれ位の期間を必要とするかが気になるところです。特に、さまざまなご事情から家や土地を財産分与するとなると、不動産売却以外の手続きなどでも時間がかかるかもしれません。「この時期までに売却が必要」と判明したら、できるだけ早く不動産会社を探し始めましょう。アールフィールズは、お客様に寄り添いながら不動産売却のお手伝いをさせていただきます。

売却にかかるまでの期間は

一般的に、半数近くの方が6ヵ月未満で売却しているといわれています。特に、売主様と買主様の間を不動産会社が仲介する媒介契約は、契約の内容によっては3か月の上限を設けるため、3か月未満で売却できた方が多くなっています。

ただし、不動産の状況や地域の相場などによって、もっと長くかかる場合もあります。

売却時に必要な書類

スムーズに売却を進めるためには、不動産売却に必要な書類は早めに把握・準備しておくことが大切です。

＜売却を考えたら＞

パンフレット（不動産購入時）
住宅ローンの償還表

パンフレットがない場合は、施行会社や管理会社に連絡すれば再発行してくれる可能性があります（有料）。償還表は、ローンを組んでいる金融機関に確認しておきましょう。

＜契約を締結する際は＞

印鑑証明書
住民票
権利書（提示のみ・決済時に提出）
固定資産税納税通知書
建築確認済証、検査済証・（マンションの場合）管理規約、議事録、長期修繕計画書

固定資産税納税通知書は税務署から毎年5月に通知されています。建築確認済証、検査済証が見当たらない場合は、不動産のある役所へ代用書類の発行依頼が必要です。

＜売買を決済する際は＞

固定資産税評価証明書
登記手続きを委任する書類

所有権移転のために必要な固定資産税評価証明書は、土地と建物と各々必要。県（都）税事務所で取得可能です。

不動産登記の手続きは司法書士が行います。司法書士が委任状、登記原因証明情報、代理権授与証明書（お客様が立ち会わない場合）を用意しますので、これらの書類への署名・実印の押印が必要です（事前でも可）。

これらの書類は、有効期限が発行後3か月以内と定められているものもありますので、不動産会社のサポートを受けながら、用意していく必要があります。

アールフィールズが教える早く売る方法

不動産の財産分与では、お客様それぞれのご事情に沿って対応していくのが早期売却につながると当社は考えております。実際に、不動産を早く売却できた方の多くは、売却額だけでなく、「担当者の対応」にも比重を置いたという結果もあるそうです。担当者がお客様の事情や要望に耳を傾けてくれるか、専門用語を使わずに丁寧に説明してくれるか、速やかに返答してくれるかなど、お客様ご自身で判断する必要があります。そのためにも、できるだけ複数の不動産会社に査定の依頼をして比較・検討しましょう。そして、早く売却するためには担当者の対応はもちろん、その地域での売却実績や地域の動向に詳しいかという点も重要なポイントです。

千葉県松戸市のアールフィールズは、不動産売却を専門に行う地域密着の不動産会社として、各種専門家とも連携して早期に売却できるようにお手伝いいたします。お気軽にご相談ください。